월억랜드

1. 배우 손예진이 서울 강남구에 위치한 160억원짜리 건물을 매입하면서 120억원 규모의 대출을 받은 것으로 알려져 화제가 되고 있다. 연예인이 대규모 레버리지(지렛대 효과)를 일으켜 건물에 투자하는 것은 하루이틀 일이 아니지만, 최근 실거주용 아파트를 사는데도 몇억원을 빌리기 어려운 상황이 되자 이같은 투자가 더욱 주목받고 있다. 아파트와 수익형 부동산의 규제 형평성이 부족하다는 목소리도 나온다.
건물 매입 자금의 대부분을 은행 대출로 마련한 사례는 손예진 외에도 쉽게 찾아볼 수 있다. 걸그룹 소녀시대 멤버 유리도 지난 7월 현금 24억원으로 서울 강남구 논현동의 128억원짜리 건물을 사들였다. 대출만 105억원을 받은 것으로 알려져있다
연예인들이 수백억원 규모의 대출을 이용해 건물 사냥에 나설 수 있는 것은 상가담보대출에 대한 규제가 사실상 전무하기 때문이다.
상가담보대출 담보인정비율(LTV)은 명문화된 제한이 없고, 은행권 대출심사가 전부다. 시중은행에서는 상가담보대출 LTV를 물건 종류와 지역에 따라 책정하는데, 통상 60~70%선에서 책정하는 것으로 알려져 있다.
손예진의 투자 소식이 알려지면서 부동산 규제의 형평성 논란도 불거지고 있다. 10억원도 안되는 서울 아파트를 실거주 목적으로 사려 해도 규제 탓에 대출 가능 금액은 3억원대에 불과한데, 투자 목적이 명확한 상가는 규제 무풍지대에 놓여있어서다. 은행권 관계자는 "부동산 대출 규제는 주택이냐 아니냐에서부터 시작할 정도로 대부분의 규제가 주택에 몰려있는 상황"이라고 말했다.
https://n.news.naver.com/article/366/0000604750?cds=news_edit

2. <집주인, 위약금 물어 줄게 계약파기하자>

9월 이후 경기도 김포시 아파트 가격 상승세가 더 커지면서 계약을 둘러싼 갈등이 잇따르고 있다. 9월 이전 계약한 물량의 경우 매도인이 ‘너무 싼 가격에 팔았다’는 생각에 계약 당시보다 수 천만원을 더 달라고 요구하거나, 불응할 경우 아예 계약을 파기하는 식이다.
서울경제가 김포시 부동산 시장을 살펴본 결과 최근 한달 새 많게는 1억원까지 오르는 단지가 속출하면서 계약 후 매매가격을 증액하거나 집주인이 계약을 파기하는 사례가 쏟아지고 있다.
https://n.news.naver.com/article/011/0003812183?cds=news_edit

3. 정부의 강력한 부동산 정책으로 내국인의 부동산 거래는 위축됐지만 외국인의 부동산 쇼핑은 지난해보다 올해 더 늘어났다.
특히 최근 집값이 급등한 서울·경기·인천 등 수도권 지역에서 이뤄진 부동산 투자가 80% 이상을 차지했다. 상대적으로 규제 강도가 약한 외국인 투자가가 수도권 집값 상승의 반사이익을 누리고 있다는 지적이 나온다.
현재 외국인들은 고강도 대출 규제가 적용되지 않는 외국 금융기관에서 빌린 돈으로 국내 부동산에 투자할 수 있다.
https://n.news.naver.com/article/277/0004774537

이제는 똘똘한 한 채가 답이다
김경필 지음

1. 지속적인 규제에도 불구하고 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않는 이유는 규제들은 아이러니하게도 되레 시장에서의 집값 상승 압력이 그만큼 강하다는 반증으로 해석되어왔기 때문. 이것이 시장 심리이다. 시장은 당분간 냉각기를 유지할 것이다 하지만 경제성장률이 개선되어 금리를 현실적으로 크게 올릴 수 있는 상황이 되지 못한다면 단지 규제만으로 시장을 누르지는 못할 것이다.

2. 모든 경제활동의 인프라가 서울에 집중되어 있는 상황에서 서울 외곽에 아무리 집을 많이 짓는다고 해도 서울중심에 있는 주택과 똑같은 주택을 공급하는 것은 절대 아니다 특히 2004년 10월에 행정수도 특별법에 대한 위헌 결정이 내려졌다 그 뉴스를 보는 순간 당분간 아니 꽤나 오랫동안 우리나라는 서울 집중화를 막을 방법을 원천적으로 잃게 되었다고 생각했다 행정수도 이전 계획으로 서울중에서도 특히 강남 같은 주거지의 공급이 원천적으로 중단되었기 때문이다 

3. 집값을 숫자로만 보면 분명 오른것은 맞다 하지만 소득 상승분을 고려하면 많이 오른 것이 아니다 

4. 경제란 무엇을 포기해서 무엇을 얻을것인지 판단하는 개념이다 

5. 부자의 겉모습만 흉내내려고 하지 말고 부자를 따라 해 보자. 그들의 생각, 그들의 작은 습관 말이다.

6. 신혼부부라면 전세금이 가구 연소득의 3배를 넘지 않는 것이 좋다 (서울 이외의 지역은 2배)

7. 교통비는 가구소득의 5%가 적절하며 특수한 경우라도 반드시 7%를 넘지않은 것이 바람직하다 

8. 주택마련을 위한 집중적인 저축시기는 소득이 높아진 이후가 아니라 절대소득이 낮더라도 자녀 출산과 자녀교육 이전으로 설계해야 한다

9. 자산이란 소유자에게 연속적으로 현금흐름을 발생시키는 것으로 시장에서 가격이 정해지고 거래가 가능한갓을 말한다. 쉽게 말하면 소유한 사람에게 계속해서 돈을 벌어다 주는 것이다 

10. 자산의 세가지 속성: 안정성/수익성/유동성

11. 내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라

12. 내집마련 숙제를 끝낸다는 뜻은 내 집의 대출이 최소 20% 이하가 되는 경우이다 5억 원짜리 집이라면 자기 자본이 4억 원은 되어야 진정한 집주인이라고 할 수 있다. 이 정도 대출비율이면 여유자금이 생긴다고 해도 싼 이자의 주택대출을 강박적으로 상환하는 것보다 다른 투자에 돈을 넣는 것이 오히려 낫다

13. 일단 대출을 받아 집을 삿다면 결혼 후 최대 15년 이내에 집주인이 되어야 한다 그래야 은퇴 전까지 부족한 노후 준비를 보완할 수 있다

14. 기간적목표와 자금 목표를 비롯해 어떤 집이 자신에게 맞는지 내 집 마련을 위한 구체적인 계획과 목표 글 세우는 것이 좋다. 지역, 크기, 형태를 선정하자

15. 주택가격의 양극화 원인
1) 초저성장, 초저금리로 인한 안전자산 쏠림현상
2) 상위지역일수록 분양 공급과 매도 공급 부족
3) 소득 상위 가구와 하위 가구의 양극화

16. 가장 수요가 많은 지역을 선택하면 집값이 높아질 수밖에 없어 평형대가 작아진다. 대형 평수가 거주해야 한다면 중소형은 전세를 주고 본인은 대형 평수에 전세로 살면 된다.     

12.16 대책 이후에는 보유만 하고 거주하지 않을 경우 장기보유 특별공제율을 50%로 낮춘다는 규정이 생겼다 그러므로 부득이하게 단기간만 보유하는데 아니면 되도록 보유와 거주가 같은 것이 유리하다

17. 주택형태는 500세대 이상의 공동주택을 선택하라 

18. 결국 투자란 스포츠와 같아서 항상 이길수 없다 다만 승률을 높이는 것이 최선일뿐이다

19. 만기금액은 정확한 금액에 맞춰 정해라  

예를 들어 5,000만 원을 3년 안에 만들고 싶다면 월 135만 원씩 불입하면 된다. 에누리 없는 만기금액을 손에 쥘 수 있는 것이다.

20. 장기간 호가>시세 :매물이 줄어들 가능성 있음
21. 장기간호가<시세 : 매물이 늘어날 가능성 있음

22. 주택가격의 구성요소는 사용가치와 투자가치. 사용가치-위치 가치+신축 가치.          
        투자가치-재건축가치+기대가치
        대부분 사용가치로 인해 주택가격이 형성되고 있다 

23. 재건축 가치는 산정하기 힘들다.재건축사업으로 인한 초과이익에 대해 환수제도가 실시되고 민간아파트의 분양가 상한제 등 재건축사업에 대한 요건이 매우 강화되는 분위기 때문이다 사실상 10층 이하(용적률 200%이 하면서 지은 지 30년이 넘은 단지가 아니라면 현실적으로 재건축 가치는 제로라고 봐야 할 것이다 

24. 부동산가치를 결정하는 위치 가치를 우선적으로 고려하자

25. 대출가능금액/취등록세/이사비용/중개수수료 모두 생각하기

26. 후보입지 선정하여 발품 많이 팔아보기.
    같은 지역의 3곳을 비교해보는것도 중요하고 다른 3 지역을 비교하는 것도 좋은 집 마련을 위한 필수 과정이다.

    후보지를 방문할때는 대중교통을 이용해보는 것도 좋다 

27. 현금흐름이란 주택을 빌려 쓸때 내는 사용료인 월세 가격을 말한다 월세 가격이 높다는 건 그만큼 사용가치가 높다는 것을 말한다 

28. 1세대 1주택의 경우 9억 원 이하 주택은 2년 이상 거주 시 양도소득세 비과세/ 9억 원이 넘는 소득이 생기더라도 10년이 지나면 소득의 80%를 없는 것으로 인정해준다 

29. 조정대상지역내 2 주택-양도소득세 기본세율의 10% 추가로 내야 하고 3 주택 이상이면 20% 추가로 부과

30. 청약조정대상지역내에서는 분양권 전매할 경우 보유기간에 관계없이 양도소득세 50%, 2017년 8월 3일부터는 1세대 1 주택 양도소득세 비과세(9억 이하)라고 하더라도 투기지역과 투기과열지구 조정대상 지역의 경우 실거주 2년 이상이 되어야 한다

2020 집값에 대하여 : 커지는 풍선효과, 불안한 사람들 

PD수첩에서 내가 현재 살고있는 동네가 나왔다고 해서 신랑과 유튜브로 시청을 했다.

주제는 요즘 너무나도 핫한 부동산이었고, 참고로 나는 수원에 거주하고 있다.

문재인정부 들어 서울에 집값이 무섭게 치솟았고 정부는 집값을 잡기위해 서울을 규제지역으로 묶고 

대출을 규제해버렸다.  그러다 보니 비규제지역인 수원, 용인,성남,동탄으로 투자자들이 몰리기 시작했고

서울에서 경기도로 빠져나간 세대는 30대가 제일 많았다고 했다.

내가 사는 수원은 재개발 , 재건축같은 물량이 많음에도 불구하고 서울의 투자자들이 많이 개입이 되면서 

가격이 폭등한것이다. 심지어 수원에서 저평가되어있는 호매실이라는 구역마져도 신분당선 예타 통과라는

호재를 맞으며 가격이 3~4일만에 1~2억은 무섭게 올랐다.  4년후에나 공사를 시작하는데도 이렇게 가격이 폭등한 

이유는 비규제지역이기 때문에 대출금이 많이 나오기 때문이었다. 

수원은 팔달구를 제외하고는 모두 비규제지역이기 때문에 갭투자자들이 2~3개씩 줍줍을 하고 있는 상황인것이다.

그러니 안오를수가 없다. 우스갯소리로 지금까지 안올랐으면 거지같은 아파트라는 말이 나올정도라고 ㅠ_ㅠ

수원지역이 핫할수밖에 없었던 이유중 또 하나는 6개월후부터 전매가 자유롭다는것이었다.

분양당첨이 되면 입주전까지 입주권을 팔수없는 수도권과는 달리 수원은 6개월만에 전매를 할수있어서 가격이

뛰고있는것이다. 집값을 잡기위해 분양권 상태에서는 거래를 못하게 막아놔야한다는 입장도 나오고있다.

동탄2 신도시 같은 경우도 초기에는 미분양으로 골치를 앓았으나 SRT가 생기고 GTX가 예정되면서

서울 삼성동으로 갈수있는 소요시간이 20분으로 단축되면서 집값이 10억이상 되었다.

현재도 투자자들이 가격이 덜 오른 아파트를 찾아다니며 임장을 하고 있고 역세권이 아닌데도 실거래가가 

1억 2천만원이 훌쩍 넘게 오르고 있다.

집값을 잡는데에는 정말 방법이 없는걸까?

부동산전문가들은 집값을 잡기 위해서는 보유세, 양도소득세를 올리고 임대사업자에 대한 혜택을 줄여야한다고 말한다. 

정작 집이 필요한 실수요자에 비해 임대사업자는 혜택이 너무 좋다. 

대출같은 경우도 무주택자는 50%를 받을수 있는 반면, 임대사업자는 80%까지 대출을 받을 수있고 10채, 20채, 100채를 가지고 있어도 임대사업자는 보유세가 면제였다. 

계속해서 임대사업자 혜택에 대한 지적이 나오자 정부는 9.13 대책부터 임대사업자에 대한 혜택이 조정했다.

집값이 이렇게 계속 오르다보니 대출은 계속 증가하고 정작 사람들이 소비할 돈이 없어져 경기의 악순환이 되고있다.

또, 대출을 갚기위해 일을 하다보니 출산율 또한 계속 하락하고 있는 실정인것이다.

PD수첩을 보면서 지금 우리나라에서 일어나고 있는 이상황이 절대 정상적인 상황은 아니라고 판단이 들었다.

거품인걸 알면서도 계속해서 오르다보니

어? 나만 안사서 돈을 못벌고 있는건가. 지금이라도 들어가야하는건가 하는 조바심도 드는건 사실이다.

나도 내집을 갖고 싶기 때문에 열심히 분양도 넣고있고 틈틈히 부동산시장을 보고있지만 하루가 다르게 1~2억씩 올라버리는 시장을 보고있자니 겁이 나고 비트코인때와 같은 사람들의 광끼는 아닐런지 ㅠㅠ 걱정도 된다.  

" PD수첩 클로징멘트 中 "

집값을 안정시키기 위해서 수많은 대책들이 있지만 그 방향은 정해져있다.

보유세를 OECD 평균수준으로 올려야하고 임대사업자 혜택을 축소해가면서 다주택자들의 불로소득을 없애나가야한다.

공공주택을 국가에서 꾸준히 저가로 공급해야 한다.

더이상 부동산으로 인한 불로소득이 성실하게 일하는 사람들을 비웃게 해서는 안된다.