월억랜드

대한민국 부동산 사용설명서
김학렬 (빠숑) 지음

1. 경제적인 능력이 부족한 무주택자들에게는 임대주택이 많이 공급되어야 한다. 공공임대는 정부가 공급해야 하고, 민간임대는 다주택자들이 공급해야 한다. 정부는 세금을 많이 걷어야 임대주택을 건설할 수 있고, 다주택자들은 이익이 있어야 전월세 물량을 시장에 내놓을 수 있다.

2. 내가 살집은 어떻게든 내가 구해야 한다. 아무생각없이 비판만 하지는 말자. 반드시 의사결정을 해야한다. 무언가 실행해야 한다. 모든 부동산 시장이 비뚤어져 있을 것이라는 선입견을 버리자.

3. 전문가 믿지 마라. 부동산 논쟁으로 이득을 보는 건 전문가 집단이다. 참고는 하되 묻지 마 추종은 절대 안 된다.

4. 국민은 많은 정책의 배경을 잘 모른다. 그래서 언론이 객관적인 시각으로 국민들에게 정책을 설명해야 하지만 그런

언론사가 많지 않다. 현재 대한민국 언론사들에게 가장 아쉬운 부분이 바로 전문성이다.

5. 이런 불확실성을 즐기는 계층은 결국 전문가다. 전문가가 가장 왕성하게 활동하는 시기가 이런 불확실성이 팽배한 시기다. 결국 부동산 논쟁으로 가장 큰 이익을 보는 계층은 전문가다. 이러한 논쟁을 즐기며 경제적으로 활용한다.

6. 재테크 시장에서는 부동산 상품과 금융상품이 경쟁관계이다. 그래서 부동산 시장이 불확실하면 돈이 금융시장으로 이동한다. 부동산과 관련한 부정적인 분석은 대부분 금융권 연구소에서 제공한다.

7. 이제 묻지 마 폭등 시장이 눈앞에 펼쳐질 확률은 높지 않다는 것이다. 아무리 인기가 많은 지역도 단기간에 급등하지는 않을 것이다. 급등하려면 실수요에 투자수요까지 집중되어야 하는데 지금은 투자자가 아니라 실거주층만이 집을 구매할수있는 시장이기 때문이다. 한국의 경제상황이 1980년대의 일본처럼 극호황기를 맞지 않는 이상, 앞으로도 실거주위주의 수요가 집중된 부동산 시장이 전체 시장을 주도할것이다. 따라서 주택매매 가격은 크게 하락하지도 않겠지만 크게 상승하지도 않을것이다.

8. 문제는 전세시세다. 실거주층 위주의 부동산 시장은 투자자가 주택을 추가 구매하지 않는다는 의미가 포함되어있다. 

다주택자가 증가하지 않는 상황에서 새로운 전세물량이 공급될 수 없다. 계속 임차인으로 살고 싶은 세대는 계획과 준비가 필요하다. 전세가 서서히 줄어들 거기 때문에 임대시세가 오를 가능성이 높기 때문이다. 따라서 임차를 장기적으로 할 세대는 월세 임차를 위한 준비를 해야 한다.

9. 부동산은 입지/상품/가격이다.

10. 기존 아파트 매물수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다.

그 사이는 적정한 수치다.

11. 수요층 판단하기

 1) 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄)+중도금 대출이자+발코니 확장비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트

    보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다.

 2) 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도물건과 임대물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 특히 임대물건이 많다면 희망      가격에 전세를 내놓기 어렵다.

12. 돈이 아니라 리스크가 적은 물건을 선택하는 것이 훨씬 더 중요하다.

13. 시세 하락 반영 매물이 급매물로 포장됐을 가능성이 크다. 중개업소의 말만 믿으면 안 된다.

14. 현재 연차별 아파트 가격의 상한선 기준을 서초구 아크로리버파크와 래미안 퍼스티지로 본다. 1~2년 차 아파트의 대장과 10년 차 아파트의 대장격이니 이들 가격과 비교해 볼 것.

15. 아파트의 적정 가격 파악하는 법 : 아파트의 시세 판단 기준은 지역 내 최고가 아파트 시세다.  최고가 아파트 가격이 주변 다른 아파트보다 낮아졌다면 다시 오를 수 있다. 매수 기회가 된다.

16. 강남권 출퇴근이 가능한 지역, 즉 금천구, 관악구, 동작구, 광명시, 안양시에 있는 비슷한 수준의 아파트 시세와

비교해볼 것.

17. 거품은 100% 가수요로 이루어진다. 투기수요이다. 원재료에 실수요가 전혀 보이지 않는 다면 일단 한발 물러서야

한다. 실수요가 어느 정도 들어가는 것을 확인하고 시작해도 충분히 투자가치는 있다. 가수요가 많을 때 매수하면 거품을 매수하는 것이다

18. 가격만으로 거품을 판단할 수 없다. 거품의 재료, 가수요, 실수요를 종합적으로 판단해야 한다.

19.  2020년 이후엔 10년 차 미만 아파트 위주로 상승할 가능성이 높다. 신축 아파트에 대한 로열티는 상승하고 기축 아파트는 수요가 급감하고 있다.

20. 과거 공급 제한으로 2012~2014년 입주물량이 급감했고, 이후 서울 부동산 가격은 상승했다. 2017~2018년 서울 아파트 시세폭등은 말 그대로 새 아파트 위주였다. 입지 좋은 곳에 새 아파트가 공급되니 시세가 오를 수밖에 없었다.

21. 준공 20년 차 이상 아파트는 상품 경쟁력이 급감하므로 주의를 기울여야 하며, 굳이 봐야 한다면 입지를 보라.

22. 주차시설이 아파트 선택의 중요 요소다. 구축 아파트는 주차장부터 체크하라.

23. 주택보급률이 100%는 이제 질적인 시장으로 변화된다는 뜻이다. 입지는 좋지만 상품이 좋지 않으면 선택될 확률이 낮다는 이야기다.

24. 공법 중 가장 중요한 것은 용도지역이다. 용도지역은 어떤 땅에든 늘 따라다니는 꼬리표다. 용도란 쓰이는 길, 쓰이는 곳이라는 의미다. 결국 땅의 쓰임을 정해놓은 것이 용도지역이다. 먼저 토지 투자자라면 모든 땅은 하나의 용도지역을 갖고 있다는 점을 알아야 한다. 투자 가능한 용도지역과 그렇지 못한 용도지역을 구분할 수 있어야 한다.

25. 토지투자는 아직 가치가 낮지만 향후 개발 가능성이 높은 곳에 해야한다. 이게 토지투자의 포인트다. 개발가능성이 있는 녹지지역과 관리지역, 혹은 현재는 비도시지역이지만 도시지역으로 편입될 수 있는 땅을 찾아야 한다.

26. 아파트는 주거지역에, 오피스텔은 상업지역에만 건설이 가능하다.

27. 규제가 오가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳으로 해석할 수 있고, 투기과열지구는 투기지역 다음으로 수요가 많은 곳으로 판단하면 된다. 조정대상지역은 수요가 많은듯한데 조금 더 지켜보겠다는 곳이다. 기타 지역은 정부도 알 수 없으니 개인 스스로 판단하라는 뜻이다.

28. 투기지역은 다른 말로 하면 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋다고 인정받는 곳이다. 수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 셈이다.

29. 단기적인 가격 상승과 하락을 걱정하지 말고, 내가 지금 매수 여부를 결정해야 하는 아파트가 10년 후에도 수요가 있을지만 따져봐야 한다.

이제는 똘똘한 한 채가 답이다
김경필 지음

1. 지속적인 규제에도 불구하고 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않는 이유는 규제들은 아이러니하게도 되레 시장에서의 집값 상승 압력이 그만큼 강하다는 반증으로 해석되어왔기 때문. 이것이 시장 심리이다. 시장은 당분간 냉각기를 유지할 것이다 하지만 경제성장률이 개선되어 금리를 현실적으로 크게 올릴 수 있는 상황이 되지 못한다면 단지 규제만으로 시장을 누르지는 못할 것이다.

2. 모든 경제활동의 인프라가 서울에 집중되어 있는 상황에서 서울 외곽에 아무리 집을 많이 짓는다고 해도 서울중심에 있는 주택과 똑같은 주택을 공급하는 것은 절대 아니다 특히 2004년 10월에 행정수도 특별법에 대한 위헌 결정이 내려졌다 그 뉴스를 보는 순간 당분간 아니 꽤나 오랫동안 우리나라는 서울 집중화를 막을 방법을 원천적으로 잃게 되었다고 생각했다 행정수도 이전 계획으로 서울중에서도 특히 강남 같은 주거지의 공급이 원천적으로 중단되었기 때문이다 

3. 집값을 숫자로만 보면 분명 오른것은 맞다 하지만 소득 상승분을 고려하면 많이 오른 것이 아니다 

4. 경제란 무엇을 포기해서 무엇을 얻을것인지 판단하는 개념이다 

5. 부자의 겉모습만 흉내내려고 하지 말고 부자를 따라 해 보자. 그들의 생각, 그들의 작은 습관 말이다.

6. 신혼부부라면 전세금이 가구 연소득의 3배를 넘지 않는 것이 좋다 (서울 이외의 지역은 2배)

7. 교통비는 가구소득의 5%가 적절하며 특수한 경우라도 반드시 7%를 넘지않은 것이 바람직하다 

8. 주택마련을 위한 집중적인 저축시기는 소득이 높아진 이후가 아니라 절대소득이 낮더라도 자녀 출산과 자녀교육 이전으로 설계해야 한다

9. 자산이란 소유자에게 연속적으로 현금흐름을 발생시키는 것으로 시장에서 가격이 정해지고 거래가 가능한갓을 말한다. 쉽게 말하면 소유한 사람에게 계속해서 돈을 벌어다 주는 것이다 

10. 자산의 세가지 속성: 안정성/수익성/유동성

11. 내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라

12. 내집마련 숙제를 끝낸다는 뜻은 내 집의 대출이 최소 20% 이하가 되는 경우이다 5억 원짜리 집이라면 자기 자본이 4억 원은 되어야 진정한 집주인이라고 할 수 있다. 이 정도 대출비율이면 여유자금이 생긴다고 해도 싼 이자의 주택대출을 강박적으로 상환하는 것보다 다른 투자에 돈을 넣는 것이 오히려 낫다

13. 일단 대출을 받아 집을 삿다면 결혼 후 최대 15년 이내에 집주인이 되어야 한다 그래야 은퇴 전까지 부족한 노후 준비를 보완할 수 있다

14. 기간적목표와 자금 목표를 비롯해 어떤 집이 자신에게 맞는지 내 집 마련을 위한 구체적인 계획과 목표 글 세우는 것이 좋다. 지역, 크기, 형태를 선정하자

15. 주택가격의 양극화 원인
1) 초저성장, 초저금리로 인한 안전자산 쏠림현상
2) 상위지역일수록 분양 공급과 매도 공급 부족
3) 소득 상위 가구와 하위 가구의 양극화

16. 가장 수요가 많은 지역을 선택하면 집값이 높아질 수밖에 없어 평형대가 작아진다. 대형 평수가 거주해야 한다면 중소형은 전세를 주고 본인은 대형 평수에 전세로 살면 된다.     

12.16 대책 이후에는 보유만 하고 거주하지 않을 경우 장기보유 특별공제율을 50%로 낮춘다는 규정이 생겼다 그러므로 부득이하게 단기간만 보유하는데 아니면 되도록 보유와 거주가 같은 것이 유리하다

17. 주택형태는 500세대 이상의 공동주택을 선택하라 

18. 결국 투자란 스포츠와 같아서 항상 이길수 없다 다만 승률을 높이는 것이 최선일뿐이다

19. 만기금액은 정확한 금액에 맞춰 정해라  

예를 들어 5,000만 원을 3년 안에 만들고 싶다면 월 135만 원씩 불입하면 된다. 에누리 없는 만기금액을 손에 쥘 수 있는 것이다.

20. 장기간 호가>시세 :매물이 줄어들 가능성 있음
21. 장기간호가<시세 : 매물이 늘어날 가능성 있음

22. 주택가격의 구성요소는 사용가치와 투자가치. 사용가치-위치 가치+신축 가치.          
        투자가치-재건축가치+기대가치
        대부분 사용가치로 인해 주택가격이 형성되고 있다 

23. 재건축 가치는 산정하기 힘들다.재건축사업으로 인한 초과이익에 대해 환수제도가 실시되고 민간아파트의 분양가 상한제 등 재건축사업에 대한 요건이 매우 강화되는 분위기 때문이다 사실상 10층 이하(용적률 200%이 하면서 지은 지 30년이 넘은 단지가 아니라면 현실적으로 재건축 가치는 제로라고 봐야 할 것이다 

24. 부동산가치를 결정하는 위치 가치를 우선적으로 고려하자

25. 대출가능금액/취등록세/이사비용/중개수수료 모두 생각하기

26. 후보입지 선정하여 발품 많이 팔아보기.
    같은 지역의 3곳을 비교해보는것도 중요하고 다른 3 지역을 비교하는 것도 좋은 집 마련을 위한 필수 과정이다.

    후보지를 방문할때는 대중교통을 이용해보는 것도 좋다 

27. 현금흐름이란 주택을 빌려 쓸때 내는 사용료인 월세 가격을 말한다 월세 가격이 높다는 건 그만큼 사용가치가 높다는 것을 말한다 

28. 1세대 1주택의 경우 9억 원 이하 주택은 2년 이상 거주 시 양도소득세 비과세/ 9억 원이 넘는 소득이 생기더라도 10년이 지나면 소득의 80%를 없는 것으로 인정해준다 

29. 조정대상지역내 2 주택-양도소득세 기본세율의 10% 추가로 내야 하고 3 주택 이상이면 20% 추가로 부과

30. 청약조정대상지역내에서는 분양권 전매할 경우 보유기간에 관계없이 양도소득세 50%, 2017년 8월 3일부터는 1세대 1 주택 양도소득세 비과세(9억 이하)라고 하더라도 투기지역과 투기과열지구 조정대상 지역의 경우 실거주 2년 이상이 되어야 한다

부자아빠 없는 당신이 진짜 부자 되는 법
이명로(상승미소) 지음

1. 젊을 때 100만 원은 늙어서 1,000만 원이다. 20대의 1년은 30대의 3년이고, 40대의 5년과 같다. 직장 초년생부터 결혼 후 아이를 낳기 전까지 짧게는 3,4년에서 길게는 10년 정도가 수입에 비해 지출이 적어 인생에서 가장 많은 돈을 저축할 수 있는 시기이다. 

2. 재테크 패러다임
   1세대: 월급 모아 내 집 마련
   2세대: 빚을 많이 낼 줄 아는 사람이 재테크에 성공한다.
   3세대: 큰 판세가 바뀌는 시대
   핵심적 요인은 우리나라 인구의 변화와 통화증가율이다. 

3. 경기가 좋고 사람들이 너도나도 돈을 빌려 투자에 나서면 금리가 높아진다. 저금리라는 것은 경기가 좋지 않고 투자를 하려는 사람이 없다는 뜻이다. 돈을 빌리려고 하는 사람이 없으니 돈의 값인 금리가 내려가는 것. 이런 시기에는 주식과 부동산이 크게 오르기 힘들다. 

4. 투자에 관한 한 자신을 믿지 마세요. 재테크에서는 자신을 너무 믿으면 손실을 볼 확률이 높아진다. 주식투자를 해서 수익을 얻었더라도 자신감을 가지기보다는 이번에는 운이 좋아서 수익을 얻었다고 생각해야 다음 투자에서 손실을 줄일 수 있다.

5. 고수는 욕심을 제어할 줄 아는 능력을 가진 사람이다. 자신이 하는 일에 집중하기 위해서 다른 일은 적당히 포기하는 용기가 필요하다.

6. 부동산 재테크 책이 대박을 치면 시장을 떠나라. 1996년 하반기 “돈 좀 벌어봅시다”베스트셀러 1위 후 아파트 가격이 계속 상승하던 상황. 이듬해 1997년 아파트 가격 하락, 12월에.  IMF 외환위기로 아파트 가격 폭락.       

2006~2007년 “39세 100억 젊은 부자의 부동산 투자법”베스트셀러 1위 (2005년~06년 아파트 가격이 연일 오르고 모 아파트는 일주일에 1억 원이 뛰었다는 기사가 나오던 시기) 08년 세계 금융위기가 오면서 아파트 가격 하락했다.

7. 미래를 위해 경매를 공부하는 것은 좋지만 경매책이 베스트셀러 상위권에 올랐다고 허겁지겁 경매장으로 달려가면 안 된다. 경매책이 대박을 치면 법원으로 달려가지 말고 냉정해져라. 

8. 월급쟁이 부자 옆에는 부자 멘토가 있다. 서로 색깔이 다른 경제 멘토를 두자. 

9. 환율이 상승하면 수입제품의 가격이 오른다. 조명은 중국에서 수입품이 많이 들어오는데 중국 제품의 가격이 오르니 국내업체에 주문을 하게 되었다. 환율이 오르자 해외 수출이 잘되고 주문량이 폭주해서 공장이 돌아가는 것이다. 

10. 우리나라는 수출의존도가 매우 높기 때문에 세계경제의 영향을 많이 받는다. 외국인 투자자들이 주식이나 채권시장에 많이 들어와 있으므로 재테크에서 환율에 대한 감각은 매우 중요하다. 특히 미국에 사는 사람들은 우리나라 환율에 대해 국내 사람들보다 훨씬 민감하다. 한국에 다니러 오거나 돈을 송금받을 때 10~20원씩 오르내리면 지불해야 할 돈이 수십만 원, 심지어 수백만 원이 바뀌므로 민감해질 수밖에 없다.

11. 은행에 예금할 돈이 있으면 설연휴전에 가입해라. 내경험으로는 보통 설이나 추석 연휴가 지나고 나면 금리가 내리는 경향이 있다. 

12. 멀리 있는 부동산은 내 것이 아니라고 생각해야 한다. 관리도 잘 안될뿐더러 살 때는 그 도시의 물정을 잘 몰라 비싸게 사고팔 때는 제값을 못 받는 수가 많다. 

13. 교회는 주중과 주말에 예배가 많아 옆의 땅이나 주택은 값이 안 오른다. 

14. 경제 공부를 하면서 내가 일하는 회사의 매출이나 주문량의 변화를 연결해 생각하는 버릇을 들이세요. 지금 당장은 큰 변화를 느낄 수 없지만 세월이 쌓이면 더 큰돈을 만지고 사용하는 시기에 큰 도움이 됩니다. 경제를 책으로만 공부한다는 것은 착각입니다.

15. 주식시장이 크게 내릴 때 인덱스 펀드에 투자하면 나중에 주식시장이 다시 올랐을 때 높은 수익을 올릴 수 있다. 우리나라 주식시장에 투자하는 인덱스 펀드는 모두 코스피지수와 같이 움직이게 설계되어있어 어느 펀드든지 수익률이 차이가 없다. 그래서 수수료가 싼 것이 인덱스 펀드의 매우 중요한 선택 포인트이다. 

16. 종신보험에 정기특약을 추가하는 형태로 설계하여 젊었을 때의 사망보장은 정기특약으로 은퇴 이후 노후 건강보장은 종신보험에 붙는 건강특약으로 가입하는 것이 훨씬 유리하다. 

17. 태아보험은 생명보험보다는 손해보험으로 가입하는 것이 좀 더 경제적이다. 생명보험은 주로 암등의 큰 질병 위주인데, 어린이들은 큰 병보다는 놀다가 다치거나 잔병이 더 많으므로 손해보험이 더 유리한다. 아이를 출산하면 부모가 된 부부의 보험 보장이 충분한지 점검하고 교육비 계획을 세우는 것도 필요하다.

18. 되도록 해지하지 말아야 하는 보험
 1) 보장성보험-보장기간이 충분하다면 해지할 이유가 없다. 
 2) 2000년 전후에 가입한 저축보험이나 연금보험은 금리가 높은 확정금리여서 저금리 상황에서는 더욱 좋은 상품이니      절대 해지하면 안 된다.
 3) 연금저축보험에 가입하면 소득공제를 받을 수가 있는데 중도에 해지하면 그동안 공제받았던 세금뿐만 아니라

    가산세까지 내야 하니 특별한 사유가 없다면 해지하지 말아야 한다.

19. 성격이 다른 바구니에 넣어야 분산투자다. 우리나라 경제와 각 투자상품의 특성을 제대로 알아야 분산투자를 효과적으로 할 수 있다. 우리나라는 부존자원이 부족하고 생산능력에 비해 인구가 적어서 해외 수출에 의존하는 나라다. 수출액과 수입액을 합한 금액이 국내 총생산을 넘어설 만큼 해외무역의존도가 점점 커지고 있는 상황이다. 그래서 미국 등 세계경제가 호황이면 우리나라 경기도 좋아질 가능성이 높고, 미국이 경기침체에 빠지면 우리나라 경기도 침체될 가능성이 매우 높다. 이처럼 경제가 수출에 의존하다 보니 환율에 큰 영향을 받을 수밖에 없다.

 
20. 환율이 계속 오를 것 같으면 외국인 투자자들은 우리나라 주식시장에서 탈출한다.

21. 환율이 오르면 주식시장, 부동산 시장은 하락
     환율이 내리면 주식시장, 부동산 시장은 상승
     항상 그런 것은 아니지만 환율과 주식, 부동산 시장은 반대로 움직인다. 그러므로 우리나라 사람들은 주식과

     달러 자산(달러, 미국 채권, 미국 주식)을 함께 가지고 있는 것이 일종의 분산투자라고 할 수 있다.

22. 환율이 크게 떨어져서 수출기업들이 난리가 났다는 기사가 나올 때마다 달러를 조금씩 사들였다.

23. 금융자산 10억 원을 가진 사람의 포트폴리오
     40% 예금/ 20% 원금보장형 이엘에스 또는 디엘에스/ 20% 이티에프/

     10% 달러/10% 중 3%는 비상금 7%는 공격적인 투자(원자재펀드)

24. 상황을 좋게 해석하는 습관을 갖자. 30대는 자신감이 많이 사라지는 시기이다. 재테크부터 직장생활까지 많은 것을 시도했지만 성과를 제대로 내지 못하고 그럴 때마다 세상의 높은 벽을 실감하곤 한다. 이때 우리가 흔히 하는 실수가 세상을 원망하는 태도이다. 사람은 누구나 자기중심적으로 사고하고 행동한다. 내일이 잘 안 된 이유는 “나는 열심히 했는데 세상이 받아주지 않거나 환경이 좋지 않기 때문”이라고 생각하기 쉽다. 안 되는 것에 대해 불만을 가지고 시간을 허비하기보다는 내 태도를 바꾸는 것이 낫다. 이는 결국 긍정적인 사고에서 나온다 

25. 40대의 경쟁력은 인품이다. 단순히 일을 잘하는 스킬이 아니라 일을 대하는 태도, 직장과 세상을 바라보는 올바른 시선과 이를 직접 몸으로 보여주는 솔선수범으로 귀감이 될 수 있는 인품이 바로 40대의 경쟁력이다.  성실하고 능력이 있는 후배들을 아낌없이 칭찬하고 그들의 성과를 다른 사람들에게 공개하는 용기는 아무나 가질 수 없는 인품이다. 

<정부와 은행이 쉬쉬하는 경제 이야기>
1. 경제의 흐름은 결국 돈의 양, 통화량의 문제라고 생각한다. 어떤 시기든 통화량의 변화를 잘 파악하면 경제의 큰 흐름을 잡을 수 있다.

2. 화폐=신용화폐 , 5만 원짜리 지폐도 신용이 사라지면 결국 종이 쪼가리에 불과하다. 

3. 지급준비금 제도는 은행이 예금자의 갑작스러운 인출에 대비하기 위해 예금 중 일부를 중앙은행에 예치하도록 한 제도이다. 지급준비율은 지급준비금의 비율이다. 

4. 신용창조= 예금 창조 , 예금과 대출이 반복되면 한국은행이 조폐공사를 시켜서 발행한 지폐는 10억 원이지만 통화량은 풍선처럼 늘어나게 된다. 통화량은 예금/대출의 과정을 통해 늘어난다. 이것이 바로 “신용창조”이다. 

돈=신용창조=빚 

5. 수출액이 수입액보다 크면 경상수지가 흑자가 되고 통화량이 늘어난다. 그 달러를 우리나라로 가져와 원화로 바꾸면 그만큼 통화량이 늘어난다. 

6. 공급곡선은 가격이 오르면 공급량이 늘어나고 가격이 내리면 공급량이 줄어든다. 아파트 가격이 오르면 건설사들이 아파트를 더 짓기 위해 혈안이 되고 반대로 건설원가에도 못 미치는 가격으로 떨어지면 공급을 포기한다.

7. 돈이 많으면 가격이 비싸진다. 

8. 가격결정의 중요한 요인은 파는 물건이 귀해지는 경우, 또는 돈이 많이 늘어 흔해지는 경우이다. 기술이 발달하고 대량생산이 가능해지면 물건의 가격이 내려가는 것이 정상인데 왜 수십 년 동안 아파트 가격은 계속 오르기만 할까? 그 이유는 돈의 양이 계속 늘어났기 때문이다. 결국 빚(신용팽창)이 늘어났다는 의미이다. 

9. 하이퍼 인플레이션 = 물가가 단기간에 엄청나게 치솟는 것. 

10. 통화량이 지나치게 증가하여 하이퍼인플레이션이 닥치면 누구나 가치가 마구 떨어지는 지폐보다 시시각각으로 가격이 올라가는 물건이나 부동산 등의 자산을 소유하려 할 것이다. 이런 상태가 되면 자산의 거래가 중지가 된다. 돈의양이 시시각각 늘어나니 소유자들은 팔 생각이 없다. 누구도 물건을 팔아 곧 휴지가 될 지폐를 가지려고 하지 않을것이다. 이처럼 물건의 거래가 중지되니 그 나라의 경제는 마비가 되어버린다. 

11. 또한 통화량이 증가하면 환율이 폭등한다 그 나라의 돈의 가치가 없기 때문에 달러로 바꾸려고 할것이다. 

12. 부자나라는 금이나 달러 등 외환보유고가 많거나 석유등 원자재가 풍부하거나 경상수지 흑자 행진이 계속되어 외환보유고를 많이 늘릴 수 있는 능력을 가진 나라를 말한다. 

13. 외환보유고란 중앙은행인 한국은행이 가지고 있는 일종의 외화 비상금고라고 생각하면 된다. 외환보유고가 많을수록 신용도가 높은 나라이고 각 국가는 이런 신용도만큼 통화량을 늘려서 부를 늘려갈 수 있다. 

14. 해외에 투자하고 싶다면 외환보유고와 그 확충 능력이 늘어나는 나라의 부동산이나 주식시장에 투자하면 성공 가능성이 높다.

15. 통화량이 늘어나는 인플레이션 시기에는 돈의 양이 많으므로 주식이나 부동산 등의 가격이 상승한다. 이 과정이 몇 년 흐르면 시장에 엄청난 거품이 생기게 되는데 사실 빚으로 인한 거품이다. 하지만 사람들은 마치 큰 부자가 된 것처럼 소비를 늘리며 기업들도 생산에 박차를 가한다. 

16. 모든 정치인들이 선거철에 재개발 등의 미끼를 던지는 이유는 재개발 사업 등으로 통화량이 실제의 경제보다 많아지게 되면 경제는 표면적으로 좋아지기 때문이다.

17. 통화량을 조절하는 것은 중앙은행의 핵심 역할이다. 

     한국-한국은행/일본-일본은행/중국-인민은행/미국-연방준비은행

18. 이자율이 낮아지면 우리는 돈을 빌리기가 쉬워지고 큰돈이 들어가는 부동산, 자동차 등의 가격이 먼저 오르게 된다. 빌린 돈으로 부동산, 자동차 등을 구입하고 나면 이 돈은 부동산업자, 건설회사, 자동차 회사 등으로 지불이 된다. 그리고 이들 업자들은 다시 재투자하거나 노동자들에게 임금으로 준다. 이렇게 노동자들에게 지불된 돈은 일상생활에 필요한 생필품을 구입하는데 주로 사용된다. 이 사이클을 모두 돌고 나서야 생필품 가격이 오르게 되는 것이다. 

19. 한국은행의 설립목적이 물가안정이라고 되어있지만 최근 한국은행과 정부는 물가지수를 개편했다. 물가지수가 낮다는 건 소비가 많이 줄어서 기업들이 가격을 올리지 못한다는 것이고, 이는 곧 우리나라의 내수 경기침체가 그만큼 심하다는 것이다.

20. 양적완화 축소=테이퍼링

21. 중앙은행의 핵심 역할은 신용팽창의 관리, 통화량 조절이다. 통화량은 사람들이 은행에서 대출을 많을 때 늘어나며, 중앙은행은 통화량을 늘리고 싶을 때 금리를 인하한다.

22. 기준금리는 중앙은행인 한국은행이 시중의 통화량을 조절하려고 정하는 금리로, 한나라의 모든 금리의 기준이 된다. 신용이 팽창하면 경기가 활성화가 된다.

23. 하지만 경기침체가 너무 극심하고 경제위기로 사람들이 공포에 질려있을 때에는 기준금리를 0%로 낮추어도 사람들이 돈을 빌려 투자를 하려 하지 않아 신용팽창은 원하는 만큼 일어나지 않는다. 이런 경우 중앙은행은 은행을 통하지 않고 직접 통화량을 늘리고 싶어 하는 데 이때 쓰는 정책이 양적완화이다.

24. 양적완화란 말 그대로 돈을 양적으로 푸는 것, 즉 중앙은행이 직접 나서서 시장에 돈을 찍어 공급하는 것이다. 

25. 양적완화를 실시한 나라는 미국, 영국,일본 등 3개국이다. 미국,영국 등의 화폐는 기축통화 또는 결제통화라는 점이다. 전 세계 어느 곳에서 나 달러, 파운드화, 엔화를 사용할 수 있고 주요 원자재 거래에서도 자주 사용된다. 그래서 이들 나라가 돈을 엄청나게 찍어내면 자기 나라의 돈이 똥값이 될 수도 있다는 걱정 없이 양적완화를 추진했던 것이다. 기축통화라는 이점은 전 세계 국가들 사이에서 기득 권일수밖에 없다.

26. 달러에 하이퍼인플레이션이란 없다. 

1) 거의 모든 나라에서 외환보유고의 대부분이 달러다. 개발도상국은 통화량을 신용도가 넘는 수준으로 늘리면 외환위기가 일어나지만 기축통화를 가진 미국은 다르다. 
2) 달러를 버리고 대안으로 선택할 수 있는 기축통화가 없다. 한때 유로가 강력한 대안으로 거론되기로 했는데 실제로 미국과 적대관계에 있던 이란, 리비아, 베네수엘라 등이 석유 결제대금을 달러 대신 유로로 받겠다고 선언하면서 폭격이나 강력한 제재를 당했다. 우연인지 필연인지 한때 달러와 비교해 강세를 보였던 유로국가들의 부채위기가 발생하면서 가치가 떨어져 어느새 달러가 더욱 강력해지면서 기존의 위치를 지키게 되었다.
3) 달러 위기의 대안으로 떠올랐던 금의 역할이 제한되었다. 중앙은행들은 자신들의 존립기반을 흔들게 될지도 모르는 금에 대해 견제구를 계속 날렸기 때문이다. 뿐만 아니라 신용화폐 대신 금을 기반으로 한 통화제도로 다시 돌아가기에는 세계경제의 규모가 너무 커졌으며 금의 공급량 또한 부족하다. 
4) 전 세계 주요 국가나 기업들은 대부분 달러로 돈을 빌렸다. 그래서 부채위기가 나타날 때마다 주요 국가와 기업들은 달러 부채를 갚기 위해 나서므로 오히려 달러의 수요가 더욱 늘어난다. 
경기침체가 심해질수록 다른 통화보다 달러의 수요가 늘고 가치가 올라가는 이유다. 

27. 결국 기준금리 인하라는 조치는 미국 경제의 전반적인 펀더멘털에 관련되어 있기보다는 빈부격차가 오히려 늘어나는 역효과를 보여주었기 때문이다.

그래서 어떤 주식을 살까요?   
박서진 지음

독서를 하며 중요하고 기억해두고 싶은 부분만 발췌해서 적어보았다.

요점들만 정리한거라 주식공부를 하면서 두고 보면 좋을것같아 공유해본다.

1. 주식투자는 두려워해야할 대상이 아니라 오히려 빨리 친해져야 할 대상이다. 

나는 돈이 많아서 주식투자를 한것이 아니다. 돈이 없어서 남들보다 더 빨리 그리고 더 열심히 투자를 배웠다.

2. 재테크에서 파이프라인의 개념은 주 수입원 이외의 부수익이다.

그중에서도 내가 일을 하지 않아도 자연스럽게 돈이 흘러 들어오는 다양한 경로를 만들어 두는 것을 말한다.

3. 파이프라인에는 주식,미국의 월지급식(ETF),수익형 부동산이 있다.  

ETF는 종목이 많지 않고 장기적인 관점으로 투자해야 한다는 유의점이 있다. 

4. 주식은 자본주의의 꽃이다.

5. 워런버핏과 벤저민 그레이엄 등 투자의 전설들은 하나같이 파이프라인을 제대로 보는 눈을 가지고 있다.

6. 충동적인 투기보다는 습관적인 투자를 몸에 익히라. (제럴드 로브)

7. 투자는 마음이 급해지면 실수를 많이하기 마련이다. 부동산과 주식을 나눠서 포트폴리오를 짜는 것도 좋은 투자 방법 중 하나다. 투자 감각을 잃지 않기위해 공부를 게을리하지 않는다.

8. 저금리,저성장,고물가 시대에 투자는 선택이 아닌 필수이다.

9. 반도체산업은 크게 디램(DRAM)과 낸드플래시로 구분할 수 있는데, sk하이닉스의 경우 특히 디램 가격에 따라서 영업이익이 결정된다. 정유업종은 정제마진의 흐름을 보면된다. 정제마진은 증권사의 산업리포트를 보면 알수 있다.

 
10. 미국,중국,유럽,일본 중앙은행 금리결정을 유의깊게 봐야한다.

11. 매출이 증가하고 이익이 늘어나는 회사를 보자.

12. 미국주식시장 확인 / 경제지표발표에 따른 경기의 흐름을 파악 / 미국의 금리인상 발표나 대통령 선거발표등 세계 돈의 흐름을 결정하는 중요한 이벤트를 확인.

13. 자신만의 투자원칙을 세우고 투자노트를 작성해보자. 매일 오르락내리락하는 주가에 앞서 우선 내 마음의 중심부터 바로잡아야 한다. 복기는 후회가 아니라 새로운 전략의 수립이다. 투자노트에는 유동성체크,금,채권,원유,환율 등의 변동을 빠짐없이 기록하고 종목내용도 하나하나 상세히 적는다. 떨어졌을때는 그 원인과 나의 심리상태를 적는다. 

14. 주식시장은 현실경제보다 앞서 움직인다. 주식이라는 것 자체가 미래의 경제상황에 대한 투자자들의 기대심리가 반영되어 변동하기 때문이다. 

15. 시장은 매수세와 매도세가 싸우는 전쟁터이다. 베테랑은 이 힘의 균형에서 좀더 유리한 곳을 찾는다.

힘이 비슷하다면 옆으로 비켜서는 게 현명하다. 누가 승자인지 이성적으로 확신이 설때만 매매하라.

주가는 회사 가치를 중심으로 연결된 고무줄이다. 

16. 경제상황을 철저히 파악하고 기업을 확실히 분석해서 투자했다면 일시적인 주식의 변동폭에 일희일비하지 않는다. 종목에 신념이 있으면 주식의 하락에도 흔들리지 않는다.

17. 펀더멘털: 한나라의 경제상태를 표현하는데 있어서 가장 기초적인 자료

(성장률,물가상승률,실업률,경상수지 등 주요 거시경제지표가 펀더멘털이다)

18. "주가는 회사 가치를 중심으로 연결된 고무줄이다" 아무리 주가가 고무줄처럼 날뛰고 있더라도, 결국 주가는 그 회사의 성장가치에 연결되어 있는 끈이다. 주가에 흔들리지 말고 스스로 흔들림 없는 투자자로 성장해 나가야한다.

19. 마부작침 : 도끼를 갈아서 바늘을 만든다는 뜻. 이말은 고스란히 주식투자에 대입하면 방대한 데이터와 정보를 꼼꼼히 챙겨서 결국엔 날카로운 투자의 날을 만들어 보자는 것.

20. 주식투자는 생업마인드가 아니라 동업자 마인드로 해야한다.

21. 주식이든 무엇이든 회피하거나 방관하지 말고 그 상황을 똑바로 대면해서 되도록 빨리 결론을 지어야한다. 
시장을 분석하는 것과 시장을 예측하는 일은 별개이다. 투자는 분석하고 대응하는 것이지 예상하고 예측하는 것이 아니다. 투자분석은 냉정한 현실을 바로 보는 것이지, 장밋빛 미래를 상상하는 것이 아니다. 끊임없이 분석하고 쉴새없이 대응하는 것. 이것이 바로 성공하는 투자의 지름길이자 정도이다. 

22. [턴어라운드 종목을 찾아라] 턴어라운드란 넓은 의미로 기업회생을 의미한다. 즉, 적자에 허덕이는 부실한 기업이 조직개혁과 경영혁신을 통해 급격히 흑자로 돌아서는 것을 가리킨다. 주식시장에서 턴어라운드 종목이라고 하면 업황개선이나 구조조정 등으로 수익성이 급격히 좋아져 주가가 큰폭으로 오르는 종목을 말한다. 

23. 재무제표에 나와있는 매출액, 영업이익, 당기순이익의 증가폭을 체크해서 이것이 의미있는 변화인지 먼저 확인한다. 그리고 기업의 리서치 리포트와 뉴스를 모두 읽는다.

24. 턴어라운드 종목을 찾는법? 
  (1)기업보다 업황에 주목한다. 각기업을 따로따로 파악하기 보다 전반적인 업황에 관심을 기울이는 것. 
  (2)투자가 마무리 되어가는 회사를 찾는다. 투자하는 동안에는 실적이 좋지 않다가 공장 등이 완공되어 가동하기 시작하면 매출이 늘면서 기업의 이익이 큰폭으로 개선된다.
  (3)수주가 확인되는 기업에 주목한다. 회사의 영업보고서를 통해 수주가 얼마큼인지 확인해 보는것이다. 

이런 기업들의 경우 언론을 통해 흑자 전환 시점이 예상되기도 한다.
  (4)기업의 재고자산을 확인한다.
  (5)적자폭을 차츰차츰 줄여 나가는 기업들을 하나씩 발굴한다. 

25. 초보투자자들은 절대 테마주, 동전주(주가가 1000원 미만인 상장주식)에 투자해서는 안된다. 또한 하락하는 종목을 사서도 안된다. 앵커링효과(특정한 숫자나 기준점이 이후의 판단에 영향을 미치는 현상) 때문에 왠지 가격이 저렴해 보인다. 현재 주식의 가치는 단순히 가격이 싸고 비싸게 보이는 차이가 아니다. 현재 가격 1만원이 시장에 반영된 적정 가격인 것이다. 이전의 5만원을 기준으로 현재 가격이 싸다고 판단하면 안된다. 실적이 안좋고 악재가 있기때문에 떨어지는 것이다. 떨어지는 원인을 찾아보고 원일이 해결될때까지 사서는 안된다. 단순히 고점대비 지금의 가격이 싸다는 논리로 주식을 매수해서는 절대 안된다는 것이다. 

26. 적자나는 기업의 주식을 매수해서도 안된다. 기업이 적자를 기록했다는 것은 심각한 문제다. 벌어들이는 돈보다 쓰는 돈이 많았다는 이야기이다. 적자가 흑자로 돌아서는 것을 확실히 확인하고 매수하는 것이 좋다. 이익이 나는 회사는 많다. 굳이 적자가 나는 회사에 투자할 필요는 없다. 

27. 상승세가 살아있는 종목을 사라. 주가이동 평균선은 일정기간 동안의 주가를 평균낸 값이다. 단기는 5일선과 20일선, 중기는 60일선, 장기는 120일선이 있다. 예를 들어 5일선은 5일 동안의 평균값을 이어 놓은 선이라고 보면 된다. 주가가 우상향하고 있는때 5일선,20일선,60일선,120일선 차례로 배열되어 있는 것을 정배열 되어있다고 말한다. 이 의미는 120일동안 매수해서 손해난 사람이 없다는 것이다. 주가가 떨어지더라도 손해보는 사람이 적기 때문에 팔려고 하는 사람이 적다. 초보 투자자는 이동 평균선이 정배열되어 있고, 주가가 60일선 위에 있는 종목들을 찾아 투자하는 것이 좋다. 

28. 돈을 지키는 방법!
  (1)종목과 업종에 분산투자해야한다. 연관성이 없는 업종을 담아서 전체계좌의 변동을 줄여야한다. 분산투자란 각기 다른 기업과 업종의 주식에 자금을 분산하는 것이다. 
  (2)현금을 보유하고 있어야한다. 현금비중이 있다면 하락장에서 반등이 시작될때 저가매수를 통해 수익을 극대화할수있다. 돈을 적게 벌었다면 마음만 아프면 되지만, 돈을 잃게 되면 돈을 벌수 있는 기회마져 멀어지게 된다. 
  (3)손절은 칼같이 해야한다. 

29. 가격보다 기업의 가치에 투자하라. 기술의 발달로 단순노동 일자리는 기계가 대체하고 있다. 무인주문기 수요는 향후 지속적으로 증가할 것이다. 투자자 입장이라면 이 기계를 공급하는 회사를 찾아 매출과 영업이익을 확인해야한다.

(아마존고 사례)

30. 워런 버핏은 자신이 잘 모르는 기업에는 절대로 투자하지 않았다. 

31. 가치투자에 있어 가장 중요한 요소는 안전마진인데, 이는 기억의 주가와 가치 간 괴리율을 뜻하는 것이다. 다시말해 괴리율, 안전마진이 크면 클수록 중요한 투자기회인 것이다. 8,300만 달러짜리 사업을 8,000만 달러에 사려고 하지마라. 충분한 안전마진을 가져라. 다리를 건설할때 건축가는 기껏 1만 파운드의 차량이 지나갈것임에도 불구하고 3만 파운드의 하중을 견디도록 설계한다. 투자에서도 마찬가지다!

32. ETF는 지수상승이 예측되는 경우 시장지수 관련 ETF 나 레버리지ETF에 투자하면 된다. 반대로 하락이 예상될때는 인버스ETF에 투자한다. 이처럼 ETF는 가격 상승시에만 수익을 낼수 있는 구조의 개별 주식투자와 달리, 시장의 양방향성을 모두 이용해 투자할수 있다는 장점이 있다. ETF의 큰 장점은 낮은 거래비용과 분산투자에 있다. 주식처럼 거래되는 ETF는 매도시 증권거래세가 면제될뿐 아니라, 수수료측면에서도 일반 펀드에 비해 저렴한 편이다. 

33. 무인자동차,빅데이터,인공지능 등 4차산업혁명 이야기가 물밀듯이 터져 나오는시기다. TIGER글로벌 4차 산업혁신기술에 투자하는 것도 생각해볼만 한다. 지난 3차산업혁명의 주식이 철강이었다면, 이제 4차산업혁명의 우리나라 주식은 반도체라는 말이 나올정도다. 

34. 소액투자는 처음에는 1주만 사도 든든한 우량주를 선택하는 것이 좋다. 먼저 소액이라도 성장가능성이 있는 우량한 종목을 찾아야한다. 기업의 매출이 증가하고 있고 성장가능성이 크다면 1주에 15만원정도의 가격은 결코 비싼 값이 아니다. 우량주에 장기투자를 하라. 

35. 소액투자자가 가장 먼저 해야할것은 단기간에 집중적으로 돈을 벌겠다는 욕심을 버리는 것이다. 시간이 흐르면서 원금이상의 수익이 나게되면 원금을 포함해 수익금 일부만 빼고 나머지는 계속 투자하는 것이 좋다. 

36. 소비독점 기업에 투자하라. [대형마트에서 어떤 상품이 많이 팔리는지 보고 그 상품을 만든 기업에 투자했다]  생활속 접근법을 통해 종목 을 발굴해 내자. 

37. 아무리 경기가 나쁘다해도 음식을 먹고 옷을 입어야한다. 경기가 좋으면 더 먹고 더 마시고, 경기가 나빠도 최소한의 것을 먹고 입어야한다. 안망하는 기업, 독점이 지속될만한 기업에 투자하면 안전하다. 코카콜라 애호가로 알려진 워런버핏이 코카콜라에 투자하는 것처럼 말이다. 이는 다시말해 소비독점 기업에 투자하면 가장 안정적인 투자를 할수 있다는 이야기다. 

38. 미국시장의 상황을 먼저 확인하라. 거시경제지표로 시장흐름을 읽는 연습을 해라. 

39. 시장예측보다 기업이익에 초점을 맞춰라. 결국 주가는 기업의 이익에 따라 상승하게 되어있다. 기업의 이익이 늘어나는 경우는 크게 두가지이다. 매출이 늘어나면서 이익이 늘어나는 경우, 매출은 같더라도 새안비용이 줄어드는 경우다. 해외시장 개척을 통해 수출이 늘어 매출이 증가하는 경우가 있다. 결국 이익이 늘어나는 기업을 찾아 투자하게 되면 기업의 가치가 증가함에 따라 주식가치도 동반상승하게 된다. 

40. 주가변동폭이 적은 주식에 투자하라. 

41. 워런버핏은 시장에 신경쓰지말고 기업자체에 관심을 가지라고 말한다.심지어 그는 주식시장을 예측하는것은 점성술이나 다름없다고 했다. 사실 주가는 거시적요인과 미시적 요인들 수많은 요인에 의해 움직인다. 투자자들의 감정과 대응, 정보와 판단 , 심지어 자연재해와 날씨까지도 모두 주가 등락의 요인이다. 

42. 주식투자는 예측이 아닌 대응을 하는것이다. 만일 주가가 하락할때 그 원인이 해당기업의 매출감소에 있는지 아니면 다른 경제변화에 기인한것인지 먼저 따져 볼 필요가 있다. 만일 기업의 이익감소로 인해 주식가치가 떨어졌다면 이 기업의 향후 가치에 대해 면밀히 따져보고 과감히 손절매해야한다. 

43. 부동산투자는 한번 사두면 매일같이 부동산시세를 알아보는 사람은 없다. 그리고 떨어졌다 하더라도 바로 팔지도 않는다. 유독 주식투자만 사람들의 인식 자체가 단기간 고수익이 목표가 되어있다. 하지만 주식투자 또한 부동산과 마찬가지이다. 기업이 성장할것인지에 대한 확신만 있다면 사놓고 기다리면 된다. 

44. 초보투자자들은 처음부터 너무 어려운 회사에 투자하지 않았으면 한다. 예르들면 지주회사, 제약, 바이오, 엔터테인먼트 업종은 사업구조가 어렵기 때문에 많은 공부가 필요하다. 초보 투자자들이 투자하기 좋은 기업을 고를때는 기준이 있다. 첫째, 매출구조가 단순하고 지속적으로 증가세가 계속되는 회사다. 둘째, 수익구조가 단순하면서 증가세가 계속되는 회사다. 마지막으로 필수 소비재를 만드는 회사, 즉 경기가 좋고 나쁨을 떠나서 반드시 소비해야만 하는 제품을 만드는 회사다. 

45. 저금리시대에 은행과 친해지면 가낭해질수밖에 없다.

지금은 투자를 배우지 않고서는 절대 행복한 삶을 살아가기 힘든 시기가 되었다. 

잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 

당신은 죽을때까지 일을 해야만 할것이다.

-워런버핏-