[재테크도서] 대한민국 부동산 사용설명서

대한민국 부동산 사용설명서
김학렬 (빠숑) 지음

 

 

1. 경제적인 능력이 부족한 무주택자들에게는 임대주택이 많이 공급되어야 한다. 공공임대는 정부가 공급해야 하고, 민간임대는 다주택자들이 공급해야 한다. 정부는 세금을 많이 걷어야 임대주택을 건설할 수 있고, 다주택자들은 이익이 있어야 전월세 물량을 시장에 내놓을 수 있다.

 

2. 내가 살집은 어떻게든 내가 구해야 한다. 아무생각없이 비판만 하지는 말자. 반드시 의사결정을 해야한다. 무언가 실행해야 한다. 모든 부동산 시장이 비뚤어져 있을 것이라는 선입견을 버리자.

 

3. 전문가 믿지 마라. 부동산 논쟁으로 이득을 보는 건 전문가 집단이다. 참고는 하되 묻지 마 추종은 절대 안 된다.

 

4. 국민은 많은 정책의 배경을 잘 모른다. 그래서 언론이 객관적인 시각으로 국민들에게 정책을 설명해야 하지만 그런

언론사가 많지 않다. 현재 대한민국 언론사들에게 가장 아쉬운 부분이 바로 전문성이다.

 

5. 이런 불확실성을 즐기는 계층은 결국 전문가다. 전문가가 가장 왕성하게 활동하는 시기가 이런 불확실성이 팽배한 시기다. 결국 부동산 논쟁으로 가장 큰 이익을 보는 계층은 전문가다. 이러한 논쟁을 즐기며 경제적으로 활용한다.

 

6. 재테크 시장에서는 부동산 상품과 금융상품이 경쟁관계이다. 그래서 부동산 시장이 불확실하면 돈이 금융시장으로 이동한다. 부동산과 관련한 부정적인 분석은 대부분 금융권 연구소에서 제공한다.

 

7. 이제 묻지 마 폭등 시장이 눈앞에 펼쳐질 확률은 높지 않다는 것이다. 아무리 인기가 많은 지역도 단기간에 급등하지는 않을 것이다. 급등하려면 실수요에 투자수요까지 집중되어야 하는데 지금은 투자자가 아니라 실거주층만이 집을 구매할수있는 시장이기 때문이다. 한국의 경제상황이 1980년대의 일본처럼 극호황기를 맞지 않는 이상, 앞으로도 실거주위주의 수요가 집중된 부동산 시장이 전체 시장을 주도할것이다. 따라서 주택매매 가격은 크게 하락하지도 않겠지만 크게 상승하지도 않을것이다.

 

8. 문제는 전세시세다. 실거주층 위주의 부동산 시장은 투자자가 주택을 추가 구매하지 않는다는 의미가 포함되어있다. 

다주택자가 증가하지 않는 상황에서 새로운 전세물량이 공급될 수 없다. 계속 임차인으로 살고 싶은 세대는 계획과 준비가 필요하다. 전세가 서서히 줄어들 거기 때문에 임대시세가 오를 가능성이 높기 때문이다. 따라서 임차를 장기적으로 할 세대는 월세 임차를 위한 준비를 해야 한다.

 

9. 부동산은 입지/상품/가격이다.

 

10. 기존 아파트 매물수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다.

그 사이는 적정한 수치다.

 

11. 수요층 판단하기

 1) 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄)+중도금 대출이자+발코니 확장비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트

    보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다.

 2) 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도물건과 임대물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 특히 임대물건이 많다면 희망      가격에 전세를 내놓기 어렵다.

 

12. 돈이 아니라 리스크가 적은 물건을 선택하는 것이 훨씬 더 중요하다.

 

13. 시세 하락 반영 매물이 급매물로 포장됐을 가능성이 크다. 중개업소의 말만 믿으면 안 된다.

 

14. 현재 연차별 아파트 가격의 상한선 기준을 서초구 아크로리버파크와 래미안 퍼스티지로 본다. 1~2년 차 아파트의 대장과 10년 차 아파트의 대장격이니 이들 가격과 비교해 볼 것.

 

15. 아파트의 적정 가격 파악하는 법 : 아파트의 시세 판단 기준은 지역 내 최고가 아파트 시세다.  최고가 아파트 가격이 주변 다른 아파트보다 낮아졌다면 다시 오를 수 있다. 매수 기회가 된다.

 

16. 강남권 출퇴근이 가능한 지역, 즉 금천구, 관악구, 동작구, 광명시, 안양시에 있는 비슷한 수준의 아파트 시세와

비교해볼 것.

 

17. 거품은 100% 가수요로 이루어진다. 투기수요이다. 원재료에 실수요가 전혀 보이지 않는 다면 일단 한발 물러서야

한다. 실수요가 어느 정도 들어가는 것을 확인하고 시작해도 충분히 투자가치는 있다. 가수요가 많을 때 매수하면 거품을 매수하는 것이다

 

18. 가격만으로 거품을 판단할 수 없다. 거품의 재료, 가수요, 실수요를 종합적으로 판단해야 한다.

 

19.  2020년 이후엔 10년 차 미만 아파트 위주로 상승할 가능성이 높다. 신축 아파트에 대한 로열티는 상승하고 기축 아파트는 수요가 급감하고 있다.

 

20. 과거 공급 제한으로 2012~2014년 입주물량이 급감했고, 이후 서울 부동산 가격은 상승했다. 2017~2018년 서울 아파트 시세폭등은 말 그대로 새 아파트 위주였다. 입지 좋은 곳에 새 아파트가 공급되니 시세가 오를 수밖에 없었다.

 

21. 준공 20년 차 이상 아파트는 상품 경쟁력이 급감하므로 주의를 기울여야 하며, 굳이 봐야 한다면 입지를 보라.

 

22. 주차시설이 아파트 선택의 중요 요소다. 구축 아파트는 주차장부터 체크하라.

 

23. 주택보급률이 100%는 이제 질적인 시장으로 변화된다는 뜻이다. 입지는 좋지만 상품이 좋지 않으면 선택될 확률이 낮다는 이야기다.

 

24. 공법 중 가장 중요한 것은 용도지역이다. 용도지역은 어떤 땅에든 늘 따라다니는 꼬리표다. 용도란 쓰이는 길, 쓰이는 곳이라는 의미다. 결국 땅의 쓰임을 정해놓은 것이 용도지역이다. 먼저 토지 투자자라면 모든 땅은 하나의 용도지역을 갖고 있다는 점을 알아야 한다. 투자 가능한 용도지역과 그렇지 못한 용도지역을 구분할 수 있어야 한다.

 

25. 토지투자는 아직 가치가 낮지만 향후 개발 가능성이 높은 곳에 해야한다. 이게 토지투자의 포인트다. 개발가능성이 있는 녹지지역과 관리지역, 혹은 현재는 비도시지역이지만 도시지역으로 편입될 수 있는 땅을 찾아야 한다.

 

26. 아파트는 주거지역에, 오피스텔은 상업지역에만 건설이 가능하다.

 

27. 규제가 오가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳으로 해석할 수 있고, 투기과열지구는 투기지역 다음으로 수요가 많은 곳으로 판단하면 된다. 조정대상지역은 수요가 많은듯한데 조금 더 지켜보겠다는 곳이다. 기타 지역은 정부도 알 수 없으니 개인 스스로 판단하라는 뜻이다.

 

28. 투기지역은 다른 말로 하면 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋다고 인정받는 곳이다. 수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 셈이다.

 

29. 단기적인 가격 상승과 하락을 걱정하지 말고, 내가 지금 매수 여부를 결정해야 하는 아파트가 10년 후에도 수요가 있을지만 따져봐야 한다.