월억랜드

이제는 똘똘한 한 채가 답이다
김경필 지음

1. 지속적인 규제에도 불구하고 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않는 이유는 규제들은 아이러니하게도 되레 시장에서의 집값 상승 압력이 그만큼 강하다는 반증으로 해석되어왔기 때문. 이것이 시장 심리이다. 시장은 당분간 냉각기를 유지할 것이다 하지만 경제성장률이 개선되어 금리를 현실적으로 크게 올릴 수 있는 상황이 되지 못한다면 단지 규제만으로 시장을 누르지는 못할 것이다.

2. 모든 경제활동의 인프라가 서울에 집중되어 있는 상황에서 서울 외곽에 아무리 집을 많이 짓는다고 해도 서울중심에 있는 주택과 똑같은 주택을 공급하는 것은 절대 아니다 특히 2004년 10월에 행정수도 특별법에 대한 위헌 결정이 내려졌다 그 뉴스를 보는 순간 당분간 아니 꽤나 오랫동안 우리나라는 서울 집중화를 막을 방법을 원천적으로 잃게 되었다고 생각했다 행정수도 이전 계획으로 서울중에서도 특히 강남 같은 주거지의 공급이 원천적으로 중단되었기 때문이다 

3. 집값을 숫자로만 보면 분명 오른것은 맞다 하지만 소득 상승분을 고려하면 많이 오른 것이 아니다 

4. 경제란 무엇을 포기해서 무엇을 얻을것인지 판단하는 개념이다 

5. 부자의 겉모습만 흉내내려고 하지 말고 부자를 따라 해 보자. 그들의 생각, 그들의 작은 습관 말이다.

6. 신혼부부라면 전세금이 가구 연소득의 3배를 넘지 않는 것이 좋다 (서울 이외의 지역은 2배)

7. 교통비는 가구소득의 5%가 적절하며 특수한 경우라도 반드시 7%를 넘지않은 것이 바람직하다 

8. 주택마련을 위한 집중적인 저축시기는 소득이 높아진 이후가 아니라 절대소득이 낮더라도 자녀 출산과 자녀교육 이전으로 설계해야 한다

9. 자산이란 소유자에게 연속적으로 현금흐름을 발생시키는 것으로 시장에서 가격이 정해지고 거래가 가능한갓을 말한다. 쉽게 말하면 소유한 사람에게 계속해서 돈을 벌어다 주는 것이다 

10. 자산의 세가지 속성: 안정성/수익성/유동성

11. 내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라

12. 내집마련 숙제를 끝낸다는 뜻은 내 집의 대출이 최소 20% 이하가 되는 경우이다 5억 원짜리 집이라면 자기 자본이 4억 원은 되어야 진정한 집주인이라고 할 수 있다. 이 정도 대출비율이면 여유자금이 생긴다고 해도 싼 이자의 주택대출을 강박적으로 상환하는 것보다 다른 투자에 돈을 넣는 것이 오히려 낫다

13. 일단 대출을 받아 집을 삿다면 결혼 후 최대 15년 이내에 집주인이 되어야 한다 그래야 은퇴 전까지 부족한 노후 준비를 보완할 수 있다

14. 기간적목표와 자금 목표를 비롯해 어떤 집이 자신에게 맞는지 내 집 마련을 위한 구체적인 계획과 목표 글 세우는 것이 좋다. 지역, 크기, 형태를 선정하자

15. 주택가격의 양극화 원인
1) 초저성장, 초저금리로 인한 안전자산 쏠림현상
2) 상위지역일수록 분양 공급과 매도 공급 부족
3) 소득 상위 가구와 하위 가구의 양극화

16. 가장 수요가 많은 지역을 선택하면 집값이 높아질 수밖에 없어 평형대가 작아진다. 대형 평수가 거주해야 한다면 중소형은 전세를 주고 본인은 대형 평수에 전세로 살면 된다.     

12.16 대책 이후에는 보유만 하고 거주하지 않을 경우 장기보유 특별공제율을 50%로 낮춘다는 규정이 생겼다 그러므로 부득이하게 단기간만 보유하는데 아니면 되도록 보유와 거주가 같은 것이 유리하다

17. 주택형태는 500세대 이상의 공동주택을 선택하라 

18. 결국 투자란 스포츠와 같아서 항상 이길수 없다 다만 승률을 높이는 것이 최선일뿐이다

19. 만기금액은 정확한 금액에 맞춰 정해라  

예를 들어 5,000만 원을 3년 안에 만들고 싶다면 월 135만 원씩 불입하면 된다. 에누리 없는 만기금액을 손에 쥘 수 있는 것이다.

20. 장기간 호가>시세 :매물이 줄어들 가능성 있음
21. 장기간호가<시세 : 매물이 늘어날 가능성 있음

22. 주택가격의 구성요소는 사용가치와 투자가치. 사용가치-위치 가치+신축 가치.          
        투자가치-재건축가치+기대가치
        대부분 사용가치로 인해 주택가격이 형성되고 있다 

23. 재건축 가치는 산정하기 힘들다.재건축사업으로 인한 초과이익에 대해 환수제도가 실시되고 민간아파트의 분양가 상한제 등 재건축사업에 대한 요건이 매우 강화되는 분위기 때문이다 사실상 10층 이하(용적률 200%이 하면서 지은 지 30년이 넘은 단지가 아니라면 현실적으로 재건축 가치는 제로라고 봐야 할 것이다 

24. 부동산가치를 결정하는 위치 가치를 우선적으로 고려하자

25. 대출가능금액/취등록세/이사비용/중개수수료 모두 생각하기

26. 후보입지 선정하여 발품 많이 팔아보기.
    같은 지역의 3곳을 비교해보는것도 중요하고 다른 3 지역을 비교하는 것도 좋은 집 마련을 위한 필수 과정이다.

    후보지를 방문할때는 대중교통을 이용해보는 것도 좋다 

27. 현금흐름이란 주택을 빌려 쓸때 내는 사용료인 월세 가격을 말한다 월세 가격이 높다는 건 그만큼 사용가치가 높다는 것을 말한다 

28. 1세대 1주택의 경우 9억 원 이하 주택은 2년 이상 거주 시 양도소득세 비과세/ 9억 원이 넘는 소득이 생기더라도 10년이 지나면 소득의 80%를 없는 것으로 인정해준다 

29. 조정대상지역내 2 주택-양도소득세 기본세율의 10% 추가로 내야 하고 3 주택 이상이면 20% 추가로 부과

30. 청약조정대상지역내에서는 분양권 전매할 경우 보유기간에 관계없이 양도소득세 50%, 2017년 8월 3일부터는 1세대 1 주택 양도소득세 비과세(9억 이하)라고 하더라도 투기지역과 투기과열지구 조정대상 지역의 경우 실거주 2년 이상이 되어야 한다